Neubau Apartmenthaus –Heilbad Heiligenstadt

Bedarf, Anlass und Ausgangssituation

Der kontinuierliche Ausbau des Kaufland-Fleischwerks in Heiligenstadt führte zu einer verstärkten Nachfrage nach modernem und zeitgemäßem Wohnraum für die Belegschaft. Über 1.000 Beschäftigte arbeiten inzwischen am Standort, viele sind erst seit wenigen Jahren in der Region. Für die Kreisstadt mit rund 17.000 Einwohnerinnen und Einwohnern bedeutete dieser Zuzug eine Herausforderung für den Wohnungsmarkt – und zugleich die Chance, innovative Wohnkonzepte umzusetzen. Die KOWO als größtes Wohnungsunternehmen der Stadt nahm frühzeitig Kontakt zu Kaufland auf, um eine gemeinsame Lösung zu entwickeln, die sowohl dem Wohnraumbedarf als auch den qualitativen Anforderungen des Unternehmens entspricht.

Planung, Kooperation und Projektentwicklung

Die Zusammenarbeit zwischen Kaufland, der KOWO und den planenden Architekten von HHE Ingenieure erwies sich schnell als tragfähige Grundlage. Ziel war ein Wohnhaus, das funktional, robust, nachhaltig und zugleich flexibel in der späteren Nutzung sein sollte. Das ausgewählte Grundstück liegt in direkter Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten sowie in fußläufiger Entfernung zum Kaufland Fleischwerk – ein entscheidender Vorteil für Schichtarbeitende. Im Juni 2023 wurde der Architektenvertrag geschlossen, bereits im September folgte der Bauantrag. Die Baugenehmigung wurde im Februar 2024 erteilt. Durch die parallele Ausschreibung der Gewerke konnte der Baubeginn damit schon im Frühjahr 2024 erfolgen. Das Richtfest fand am 6. September 2024 statt, die Übergabe an den Mieter im Juni 2025. Seit August 2025 wird das Gebäude vollständig genutzt.

Architektur, Grundrisse und Nutzungskonzept

Das Apartmenthaus hat 35 Apartments und Wohnraum für insgesamt 63 Personen. Es finden sich mehrere Wohnformen zur Auswahl: Einzel- und Doppelapartments, jeweils ausgestattet mit eigener Küche und Bad, sowie drei größere Einheiten, ebenfalls mit Küche, Bad und mit separatem Wohn- und Schlafraum. Auf jeder Etage befinden sich ein Technikraum sowie je ein separater Raum mit Waschmaschinen und Trocknern. Die barrierefreie Erreichbarkeit über einen Aufzug war ein zentrales Anliegen. Besonders hervorzuheben ist die flexible Gebäudestruktur: Apartments können zusammengelegt werden, perspektivisch ist sogar eine Nutzung als Pflegeeinrichtung möglich. Damit wurde ein Objekt geschaffen, das über den anfänglichen Zweck hinaus vielfältige Optionen für die Zukunft bietet.

Kosten, Finanzierung und Wirtschaftlichkeit

Die Gesamtfinanzierung begann mit einem Ansatz von 3,68 Millionen Euro. Während der Ausschreibung ergab sich ein gemischtes Bild: günstigere Ergebnisse im Rohbau, höhere Kosten bei HLS und Elektro. Insgesamt konnte das Projekt jedoch rund 3,5 % günstiger abgeschlossen werden. Die Baukosten der Kostengruppen 300 und 400 lagen bei etwa 2.625 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Finanzierung erfolgte über das KfW-Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (KfW 297/298) über die örtliche Sparkasse incl. eines Hausbankdarlehens. Ein langfristiger Mietvertrag mit Kaufland sowie ein gesicherter durchschnittlicher Zinssatz von 1,59 % sorgen für wirtschaftliche Stabilität und einen positiven Cashflow. Die vereinbarte Nettokaltmiete liegt bei rund 14,00 Euro pro Quadratmeter – ein marktgerechter Wert für einen effizienten Neubau inklusive kostenfreier PKW-Stellplätze.

Energieeffizienz, Betrieb und Nebenkosten

Das Gebäude wurde im Effizienzhausstandard 40 errichtet. Es ist an das Fernwärmenetz angeschlossen, welches aktuell schon mit 65 % Biogas betrieben wird. Darüber hinaus verfügt das Haus über eine leistungsfähige 40 kWp Photovoltaikanlage incl. Speicher. Für deren Betrieb besteht ein Betriebsführungsvertrag mit den örtlichen Stadtwerken, die mit dem Mieter gleichzeitig einen günstigen Stromtarif vereinbart haben. Dadurch können Einsparungen von rund 30 % gegenüber normalen Stromtarifen erreicht werden. In Kombination mit dem niedrigen Wärmebedarf des energieeffizienten Gebäudes ergibt sich eine spürbare Entlastung bei den Nebenkosten – ein zentraler Vorteil für die Bewohnerinnen und Bewohner. Nicht zu vergessen: von den 35 PKW-Stellplätzen sind vier für eine E-Ladesäule vorgerüstet.

Projektablauf, Meilensteine und Erfolgsfaktoren

Die Übergabe des Gebäudes wurde Anfang Juli 2025 mit einem Fest begangen, zu dem Handwerksfirmen, Planer, neue Mieter sowie Vertreter der Stadt eingeladen waren. Einigkeit bestand darin, dass der Projekterfolg zu einem großen Teil auf der engen Verzahnung aller Beteiligten beruhte: kurze Wege, schnelle Entscheidungen und ein hohes Maß an Vertrauen. Ausschreibungen liefen bereits während des Bauantrags, weil seitens des Bauamts keine wesentlichen Einschränkungen zu erwarten waren. Auch das erforderliche Emissionsschutzgutachten führte zu keiner Verzögerung, da Gegenmaßnahmen parallel abgestimmt wurden. Kaufland und KOWO schlossen den Mietvertrag mit einem avisierten Mietbeginn bereits während der Ausschreibungsphase – ein deutliches Zeichen des gegenseitigen Vertrauens.

Fazit: Gemeinsam schneller, besser und wirtschaftlich bauen

Das Apartmenthaus in Heiligenstadt zeigt, wie wirtschaftlich tragfähiger, ökologisch verantwortlicher und zugleich sozial sinnvoller Neubau gelingen kann, wenn alle Beteiligten konsequent auf dasselbe Ziel hinarbeiten. Der Projekterfolg bestätigt: Mit guter Kooperation, klaren Abläufen und pragmatischen Entscheidungen kann Wohnraum entstehen, der heutigen Anforderungen entspricht und zukünftige Entwicklungen mitdenkt.